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无权处分行为是否导致房屋买卖合同无效
作者:智美琴      来源:安盾房产交易律师团       发布时间:2016-12-13       浏览次数:
【基本案情】
         2008年8月20日,王某与北京某房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》,合同约定王某购买北京某房地产开发有限责任公司开发建设的北京昌平区某镇某房屋。王某在购买该房屋时向某银行申请购房贷款,现贷款尚未还清。2012年9月2日,王某取得房屋所有权证,登记地址为昌平区某镇某号,登记房屋性质为经济适用房。房屋交付后,王某将上述房屋借给邓某居住,并授权邓某。2014年,邓某与肖某达成口头协议,约定邓某将该房屋卖给肖某,现该房屋由肖某居住使用。2015年王某起诉至法院要求确认邓某与肖某之间买卖房屋的行为无效,并要求肖某限期交还涉诉房屋。
【律师分析】  
        本案的争议焦点在于是否存在表见代理行为,以及涉诉合同是否无效。无权处分的效力,历来是法学理论界和司法实务界争议的问题。表见代理是指行为人虽无代理权,但由于本人的行为,造成了足以使善意第三人相信其有代理权的表象,而与善意第三人进行的、由本人承担法律后果的代理行为。可知表见代理应具备以下构成条件:1、须行为人无代理权2、须有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由3、须相对人为善意且无过失4、须行为人与相对人之间的民事行为具备成立要件。判断相对人是否有理由相信,需要结合行为的性质、相对人的注意义务等综合考虑。在房屋日益成为巨额资产的情况下,买卖房屋属于重大处分事项,买卖双方均应负担较高的注意义务,买受人在不对出卖人是否具有房屋处分权、是否具有合法代理权进行审查的情况下,通过口头方式约定房屋的买卖,属于疏于注意的过失行为,不能以自己相信出卖人具有代理权对抗标的物的所有权人。在出卖人无权处分房产的情况下,其与买受人签订的房屋买卖合同效力并不受该处分行为的影响,应认定为有效,但房屋能否发生所有权的转移,处于效力待定状态,需要房屋所有权人的事后追认。如果房屋所有权人未对处分行为予以追认,或要求确认该处分行为无效,则应认定处分行为无效。买受人若已实际居住该房屋,在确认该处分行为无效后,买受人的占有将缺乏法律依据,房屋所有权人有权要求其腾退房屋。至于买受人因买卖合同无法履行所产生的损失,可通过要求无权处分人承担违约责任的方式予以救济。