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规避房屋限购政策的借名买房合同应予解除
作者:智美琴      来源:安盾房产交易律师团       发布时间:2016-12-13       浏览次数:
  【基本案情】
 
  2014年4月19日,袁某与张某签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》(以下简称《买卖合同》),约定袁某购买张某所有的涉诉房屋一套,同日双方签订一份手写的补充协议,约定:由于袁某无购房资质,如袁某购房资质无法办理或其他原因,其可以选择另行出售,出售价格高于、低于合同价格与张某无关;如需办理过户或公证手续,张某无条件配合袁某办理。袁某当天向张某支付房款30万元,张某出具收条。后张某答应协助袁某将涉诉房屋过户给袁某指定的购买人常某。常某有购房资格,同意袁某将涉诉房屋过户到自己名下,但认可涉诉房屋实际为袁某所有。2015年9月13日,张某与袁某在履行《买卖合同》及《补充协议》时产生争议,张某诉至法院,请求确认双方签订的房屋买卖合同无效。经查张某自签订上述合同至今均不具备在北京购买房屋的资格。
 
  【律师分析】
 
  本案的争议焦点在于,购买人没有购房资格时,是否可以将房屋借名登记在具有购房资格的他人名下。
 
  (一)借名购房合同是否有效
 
  根据《合同法》的规定,有下列情形之一的,合同无效:
 
  1.一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
 
  2.恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
 
  3.以合法形式掩盖非法目的;
 
  4.损害社会公共利益;
 
  5.违反法律、行政法规的强制性规定。
 
  其中针对第5项,《<合同法>若干问题的解释(二)》明确规定“强制性规定”是指效力性强制性规定。在实际购房人不具有购房资格的前提下,借名购房后形成的房屋买卖合同确属为了规避限购政策而签订的合同,但不存在欺诈、胁迫的手段,不损害国家、他人或公共利益,目的也不属于非法,亦未违反法律、行政法规的强制性规定,至多是违背了国务院和北京市人民政府颁布的限购政策,所以认定合同无效没有法律依据,此类合同应属于有效合同。
 
  (二)规避限购政策的房屋买卖合同能否履行
 
  合同有效,意味着合同中约定的权利义务开始发生法律上的效力,合同双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中,如果判令张某将房屋过户到被借名人常某名下,即意味着允许不具有购房资格的袁某通过合同的履行拥有了房屋所有权,这会导致房屋调控政策的落空,故不应允许规避政策的合同履行。如不允许规避政策的合同履行,就要看此类合同是否能够符合合同解除的条件。因本案的双方当事人未就合同解除达成一致意见,不符合约定解除的情形,故只能考虑合同是否符合法定解除的规定。《合同法》第九十四条规定的法定解除权共有如下情形:
 
  1.因不可抗力致使不能实现合同目的;
 
  2.在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
 
  3.当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
 
  4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
 
  5.法律规定的其他情形。首先,本案中不存在不可抗力;其次,本案中合同无法履行,并不是以任何一方的意愿为基础,而是因为合同约定规避了房屋限购政策,不论双方是否有履行意愿,合同均不能履行。因此,能够适用的只有第5项规定的其他情形。
 
  第5项属于兜底条款,将第1至4项没有包括的情形均纳入其中。《合同法》第七条规定:当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。签订规避房屋限购政策的合同,无疑属于扰乱社会经济秩序的行为,故属于法律规定的其他情形,此类合同可以依法解除。
 
  因此,安盾房产律师认为,本案中的买卖合同因袁某无购房资格无法履行,符合《合同法》第九十四条第五项“当出现法律规定的其他情形时,当事人可以解除合同”的规定,双方之间的合同及其补充协议应予以解除。