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为套取银行贷款而签订的房屋买卖合同效力
作者:智美琴      来源:安盾房产交易律师团       发布时间:2016-12-13       浏览次数:
  【基本案情】
 
  2015年3月23日,原告张艺和被告李珊持房屋买卖合同申请现房买卖登记。同年4月8日,涉案房屋被核准登记为被告李珊所有,但物业、电、燃气、电话的户名至今未变更,且该房屋于2015年6月8日核准登记了银行抵押权,原、被告均知涉案房屋上设定了抵押权以及在抵押权登记未注销前不能办理权属变更登记手续。2016年5月原告张艺起诉至法院,诉称双方签订的房屋买卖合同并未真实履行,其既未收取任何购房款,也未向被告李珊交付房屋,办理物业、电、燃气、电话等的更名手续,涉案房屋由原告居住至今。双方签订房屋买卖合同并非以买卖房屋为真实意思,而是为套取银行贷款,系以合法形式掩盖非法目的,此购房合同应属无效,被告李珊须协助恢复涉案房屋权利人为原告张艺并承担相关税费。
 
  【律师分析】
 
  本案的争议焦点在于当事人为套取银行贷款而签订房屋买卖合同是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项,以合法形式掩盖非法目的而订立的合同无效,该被掩盖的目的需违反法律、行政法规的强制性规定。但法律、行政法规中并未规定此类为套取银行贷款而签订的合同系非法的绝对无效行为。原、被告双方自愿订立房屋买卖合同,被告李珊以此申请银行贷款获准,涉案房屋已被核准登记为被告所有,上述行为均系当事人真实意思表示,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第二项,经过登记的书面证明力一般大于其他书证,因此当事人以内部协议或诉讼自认无法推翻上述意思表示。安盾房产律师认为,套贷买卖合同纠纷多为双方当事人合意的非正常诉讼,当事人利用法院确认房屋买卖合同无效的判决,将房屋产权恢复原态,使法院俨然成为帮助当事人过河拆桥的工具,扰乱司法秩序。而且,实际使用贷款一方当事人无力偿还贷款时,抵押权人申请实现担保物权,法院裁定拍卖、变卖涉案房屋的情况下,恢复房屋产权的判决就变成一纸空文。合同无效应根据《合同法》第五十二条作出认定,当事人意思表示的判断则适用最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定中证据证明力的判断规则,故此类为套取银行贷款而签订的房屋买卖合同应认定有效。