交易常识
合同签订
您所在的位置:首页 / 交易常识 / 合同签订 /
基于不动产登记信息买卖房屋是否构成欺诈或重大误解
作者:智美琴      来源:安盾房产交易律师团       发布时间:2016-12-13       浏览次数:
  【基本案情】
 
  2009年10月22日,北京市民政局住宅合作社与刘某签订《合作住宅售购协议书》,约定刘某购买合作社的某号房屋,建筑面积72.36平方米,总价102万元。协议签订面积为暂定面积,确切面积以房屋登记测定为准。2010年8月20日北京市朝阳区房屋土地管理局将房屋登记在刘某名下,建筑面积登记72.36平方米。2014年3月4日刘某与李某签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》,约定李某购买刘某名下房屋,成交价格360万元。后李某得知该房屋实测面积70.03平方米,遂起诉至法院,以该房屋买卖存在欺诈或重大误解为由要求撤销合同。
 
  【律师分析】
 
  本案的争议焦点是基于不动产登记信息买卖房屋是否构成欺诈或重大误解。
 
  一、关于合同欺诈。本案中刘某与李某之间的交易基础是房屋产权证所登记的信息,是依据登记面积确定了刘某与李某房屋买卖合同中的建筑面积,刘某对2009年暂定面积的事情有所隐瞒既不影响房屋产权证的法律效力,也不影响李某依据产权证所登记的信息而形成的真实意思表示。因此,刘某的行为不应认定为欺诈。
 
  二、关于重大误解。重大误解是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等发生错误认识,使行为的后果与自己的意思相悖,并造成较大损失的行为。因重大误解而做出的民事行为一般具有以下构成要件:
 
  (1)误解一般是因受害方当事人自己的过错造成的,这类合同多是因为当事人缺乏必要的知识、技能、信息或交易经验,从而导致合同与当事人自己的真实意思相违背;
 
  (2)当事人的误解必须是要对行为的主要内容构成重大误解。如果仅仅是对行为的非主要条款发生误解且并不影响当事人的权利义务关系,就不应作为重大误解。同时,对订约动机的判断错误也不应构成重大误解。误解还必须是重大的。所谓重大的确定,既要考虑误解者所误解的不同情况,考虑当事人的状况、活动性质、交易习惯等几个方面的因素,又要考虑因此给当事人造成的不利后果。
 
  (3)误解直接影响到当事人所应享受的权利和承担的义务。行为一旦生效,将会使误解方的利益受到损害。
 
  本案中刘某与李某合同中约定的销售面积72.36平方米,系房屋所有权证载明的面积,刘某与李某依此面积签订买卖合同,有合法依据,且现行法律允许房屋买卖存在面积误差,如误差不超过3%,则据实测面积计算价款;如误差超过3%,买受方可以要求解除合同。由于72.36平方米已被房屋登记管理部门登记确认,双方依据具有法律效力的产权证进行交易,被告没有如实告知72.36平方米为协议中的暂定面积的情形不属于主观上有重大过失,李某在此次交易中不存在因重大误解而影响真实意思表示形成的情况。