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逾期迁户籍违约金标准的适用
作者:智美琴      来源:安盾房产交易律师团       发布时间:2016-12-13       浏览次数:
  【基本案情】
 
  2015年12月8日,赵某与周某签订了《北京市存量房屋买卖合同》,合同约定出卖人赵某所售房屋位于朝阳区高碑店某小区,房屋成交价为320万元。赵某应在该房屋所有权转移之日起10日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户籍迁出手续。如出卖人因自身原因未如期将与本房屋相关户籍迁出的,自期限届满之次日起,出卖人应当按日向买受人周某支付全部已付房款千分之五的违约金。逾期10日未迁出的,出卖人应自期限届满之次日起按日向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。上述合同签订后,周某向赵某支付房屋全款320万元。2016年2月20日,周某取得房屋所有权证,但经过多次催告,赵某至今未将其户籍迁出该房屋,故周某诉至法院要求支付违约金。被告赵某辩称合同约定的违约金标准过高,请求法院予以适当减少。经查,原告周某及其儿子的户籍已经迁入该房屋,而被告赵某的户籍也在原告起诉后迁出。
 
  【律师分析】
 
  本案是典型的逾期迁户籍违约金的案例,该类案件具有独特性:首先,迁户籍涉及公安机关的行政权力以及户籍制度中关于户籍迁移的相关政策,因此当事人直接要求法院判令对方将户口迁出涉案房屋的,法院一般不予支持。所以出现逾期迁户籍的违约情形,当事人只能通过要求对方当事人给付违约金的形式获得救济。其次,在经中介居间签订的房屋买卖合同格式条款中,都有关于逾期迁户籍违约条款的约定,并且对违约金计算标准的约定都较高。
 
  关于此类案件的处理,实践中有两种观点:
 
  一种观点认为,依法成立的合同,具有法律约束力,合同双方均应严格依约履行,一方不履行或者履行不符合约定的,应当承担相应的违约责任;
 
  另一种观点则是法院审理该类案件的主流思想,认为合同约定违约责任的目的在于督促双方如约履行义务,法院应综合考虑立约本意及违约方的履约能力和主观过错程度,依据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金数额。
 
  我国《合同法》第一百一十四条第二款规定:约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
 
  此外,《合同法解释(二)》第二十七条、二十九条对法院在违约金过高情况下的调整进行了约定。但前提是当事人通过反诉或抗辩的形式请求法院对违约金调整,这要求法官根据案件的具体情况做好释明工作。
 
  由于经济的发展,空挂户等人户分离的现象越来越普遍。在案件的具体审理过程中,法院酌定违约金主要考虑的因素为当事人逾期迁户籍的原因及户籍迁出的时间等。本案中,原告周某及其儿子的户籍已经迁入该房屋,而被告赵某的户籍也在原告起诉后迁出,鉴于被告提出违约金标准的异议,依据诚实信用原则和公平原则可以酌情降低违约金数额。