交易常识
合同签订
您所在的位置:首页 / 交易常识 / 合同签订 /
情势变更对合同长期履行僵局的适用
作者:智美琴      来源:安盾房产交易律师团       发布时间:2016-12-13       浏览次数:
  【基本案情】
 
  原告徐欢与被告徐笑系姐妹关系,先前相处和睦。北京市海淀区某房屋(以下简称系争房屋)为被告所有,并于2005年交给原告居住。2005年4月16日,原告提出购买系争房屋,双方达成口头协议,由原告出资30万元购房款,但未就交易细节作明确约定。当日原告支付房款17万元,被告出具收条。此后,系争房屋由原告与家人实际居住至今,但剩余房款13万元始终未支付,双方也未办理产权过户手续。在北京房价持续上涨的情况下,被告从2009年起提出对房屋重新议价,但双方在数年中多次协商价位,均未达成一致。原告于2015年3月起诉至法院,要求继续履行原定购房协议,并将系争房屋过户到原告名下。被告则提出反诉,要求解除购房协议,除非原告同意参考当前房价再支付房款90万元。经查,系争房屋在2015年的市场价已达到150万元以上。本案中双方均无法提供证据证明是对方违约在先。
 
  【律师分析】
 
  本案争议焦点在于如何确定公平原则和情势变更原则在合同履行僵局中的适用空间,以及如何确定其适用效果已恢复合同权利义务的对等,实现公平。本案中,原、被告双方从2005年就口头达成系争房屋的买卖合同,除房价外未约定任何履约细节。在长达十年的时间内,双方都未能彻底履行自己的合同义务,也不曾为继续履行合同采取措施,使得该房屋买卖合同陷入到典型的长期履行僵局之中。在此期间,客观情况的变化已经影响到了合同的继续履行。2005年以来,系争房屋的房价已上涨了5倍不止,远远超出了当事人的预想范围,而且是互负对等履行义务双方共同不作为的结果,无法仅让其中一方为此承担责任,如果继续履行,将导致利益的明显失衡。故在本案中有必要适用情势变更规则,重新分配交易双方应获利益,以实现公平。
 
  所谓情势变更,是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的,不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。如果合同尚未得到任何履行的,当事人另行寻求交易的成本很小,则应以合同解除为原则;如果合同已经得到部分履行,当事人另行寻求交易的成本很大或几乎不可能,则应以合同变更为宜。本案原、被告之间的房屋买卖合同已经部分履行,即原告支付了一半以上的房款,被告也将房屋交付给原告居住,这就使得双方没有另行寻求交易的机会。按照当年约定的房价已不可能再从市场上购得房屋,如果解除合同,原告将丧失获得住房的机会;如果继续履行,则会使被告在十年间丧失的机会成本无法得到任何弥补。因此安盾房产律师认为,本案最佳的解决方式是酌情变更合同内容,调整房价后继续履行,以确保取得良好的法律和社会效果。