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房产新政对合同签订的影响
作者:智美琴      来源:安盾房产交易律师团       发布时间:2016-12-13       浏览次数:
  【基本案情】
 
  2013年3月5日,原告王涛作为人出卖人,被告刘科作为买受人,在北京某房地产经纪有限责任公司签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定房屋成交价格220万元,买受人应于合同签订之日起5日内支付首付款人民币120万元,余款100万元由买受人通过申请抵押贷款付清。买受人所申请的贷款获得批准后7日内双方共同办理房屋所有权转移登记手续,在本次交易中所产生的所有费用均由买受人承担并向相关部门缴纳。然而,政府于2013年3月30日出台房地产新政,对于个人转让住房按规定应征收个人所得税,通过税收征管、房屋登记信息系统能核实房屋原值的,应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征;不能核实房屋原值的,依法按照核定征收方式计征个人所得税。按照双方购房合同的约定,买受人的交易成本加大并因此反悔,经协商双方无法达成一致,出卖人王涛诉至法院要求解除合同。
 
  【律师分析】
 
  本案争议的焦点在于国家房地产调控政策对合同订立的影响。2013年3月30日政府出台房地产新政:对于个人转让住房按规定应征收个人所得税,通过税收征管、房屋登记信息系统能核实房屋原值的,应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征;不能核实房屋原值的,依法按照核定征收方式计征个人所得税。本案中双方若继续履行合同,则应当按照实际房屋价款计税,并按照个人转让住房所得的20%计征。这一政策意味着,房产交易中出卖人的交易成本加大,但就本案而言,买卖双方显然对新政策出台对合同履行可能造成的影响考虑不周。按照合同约定所有费用均由买受人承担并向相关部门缴纳,约定优先于法定,所以实质上是买受人的经济负担剧增并因此导致合同无法继续履行。鉴于买受人不再具有支付能力,出卖人主张继续履行合同已无实际意义。况且房价不断上涨,为减少损失提高交易效率,实践中解除合同并主张违约赔偿往往是出卖人趋利避害的选择,法院根据实际情况也会支持该诉求。由此,安盾房产律师提醒大家,国家政策对个人合同的影响可见一斑,房产交易涉及标的额较大,在签订合同过程中要谨小慎微,时刻关注国家法规、政策的出台和修正,确保房产交易的顺利进行。